Die Renovierung einer denkmalgeschützten Immobilie kann sehr teuer werden. Als Anreiz und Unterstützung erhalten Bauherren darum die Möglichkeit, Aufwendungen für den Erhalt des Baudenkmals durch eine Sonderabschreibung nach § 7i EStG schneller steuerlich geltend zu machen.
Als Nachweis, um die Sonderabschreibung zu nutzen, muss dem Finanzamt eine Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde vorgelegt werden. Daraus muss nicht nur der Status der Immobilie als Baudenkmal hervorgehen, sondern auch festgestellt werden, welche Maßnahmen zur Erhaltung des Baudenkmals notwendig waren. Nur für diese Maßnahmen kann anschließend die Sonderabschreibung in Anspruch genommen werden. Diese Einschränkung soll vermeiden, dass für andere Instandhaltungsaufwendungen die Sonderabschreibung geltend gemacht wird.
Das Sächsische Finanzgericht hatte zu entscheiden, welche Folgen eine detaillierte Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde für die Steuerfestsetzung hat. In dem konkreten Fall kaufte der Steuerpflichtige eine Eigentumswohnung in einer Altbauvilla. Das Gebäude bestand aus zwei Haushälften mit insgesamt vier Wohneinheiten.
Im Kaufvertrag verpflichtete sich die veräußernde GmbH, den Kaufgegenstand schlüsselfertig zu sanieren. Für den Erwerb und die Sanierung vereinbarten die Parteien einen Festpreis von 277.000 Euro. Davon sollten 69.160 Euro auf die Altbausubstanz sowie den Grund und Boden entfallen. Für die Sanierungsleistungen legte der Kaufvertrag einen Anteil von 207.840 Euro fest.
Die zuständige Denkmalschutzbehörde, das Regierungspräsidium, erließ einen Bescheid, in dem es Aufwendungen in Höhe von 207.840 Euro zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal und zu seiner sinnvollen Nutzung als erforderlich ansah.
Bei einer Außenprüfung des Finanzamtes legte die Prüferin die Kaufpreisanteile von Altbausubstanz, Grund und Boden sowie Sanierungsleistungen neu zulasten des Steuerpflichtigen fest. Ergebnis: eine deutlich geringere Abschreibungsbasis für die Sonderabschreibung bei dem Baudenkmal, nämlich nur gut 117.000 Euro. Der gegen den daraufhin erlassenen Feststellungsbescheid eingelegte Einspruch blieb ohne Erfolg.
Dagegen klagten die Bauherren und bekamen im Wesentlichen recht. Die Finanzämter dürfen nicht von der Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde abweichen, wenn darin sowohl steuerrechtliche als auch denkmalschutzrechtliche Tatsachen enthalten sind, z. B. die berücksichtigungsfähigen Sanierungsaufwendungen.
Ausnahme: Es werden zu Unrecht Kosten bescheinigt, die vor der Baumaßnahme angefallen sind und für die deshalb § 7i EStG nicht gilt. Dazu gehören z. B. der Kaufpreis des Verkäufers für das Altobjekt sowie Kosten vor Abschluss des Kaufvertrags.
Sächsisches FG vom 3. 9. 2015, 6 K 1537/13
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